Straßen für eine Bebauung von Oeynhausen Nord: Schelmenstück in - vorerst - 4 Aufzügen

Bei der Firma Lorac, die Oeynhausen Nord 2008 zum Preis von Kleingartenland (598.068 EUR) von der Post gekauft hatte, ist 2010 die Idee aufgekommen, zu versuchen, die Voraussetzungen für eine Bebauung auszuloten. Hierzu hat sie sich gegenüber dem Bezirksamt im Februar 2011 erboten, das Gelände hinreichend nach den Vorstellungen des Bezirks zu erschließen.

 

Mit Blick auf die tatsächliche und rechtliche Situation an den Außengrenzen des Areals war klar, dass das 1901 festgesetzte förmliche Straßenraster nicht mehr herstellbar ist. Lorac hat deshalb für die straßenmäßige Erschließung an den Außengrenzen (mit Ausnahme zur nördlich angrenzenden Forckenbeckstraße) eine halbierte Straßenbreite - d.h. Reduzierung der Breite von 15 m auf 7,5 m - vorgeschlagen.

 

Diesen Vorschlag hat das Tiefbauamt äußerst kritisch beurteilt. Insbesondere hat es sich nicht in der Lage gesehen, ohne eine Expertise über das Verkehrsaufkommen und dessen Ableitung zu entscheiden:

 

Tiefbauamt, Vermerk vom 10.10.2011 (S. 2):

 

„Aufgrund der Vorhabengröße ist ein Verkehrsgutachten erforderlich, da wegen der beabsichtigten Wohnbebauung mit erheblichem Parksuchverkehr und einem erhöhten Verkehrsaufkommen zu rechnen ist. Dieses Gutachten muss die zu erwartenden künftigen Verkehre darstellen und die Aufnahmekapazitäten durch das öffentliche Verkehrsnetz nachweisen.“

  

Den hier bis Ende 2013 bekannten Akten lässt sich nicht entnehmen, ob und wie auf die Anregungen des Tiefbauamtes reagiert wurde. Eine wahrnehmbare Äußerung zur straßenmäßigen Erschließung macht das Bezirksamt dann erst wieder in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht im Rechtsstreit zwischen Lorac und dem Land Berlin über die Bescheidung der Bauvoranfrage am 9. Mai 2014. Das Gericht fasst die Einlassung des Bezirks und seine Wertung wie folgt in seinem Urteil vom gleichen Tage zusammen (Urteil vom 9. Mai 2014 zu VG K 177.12, S. 21 f):

 

„Soweit ihr Vorschlag zur verkehrlichen Erschließung am östlichen Rand des Bauvorhabens ausweislich des Lageplans nur eine 7,50 m breite Straße umfasst und damit nicht die durch den Baunutzungsplan i.V.m. mit den förmlich festgesetzten Straßenfluchtlinien vorgesehene doppelte Straßenbreite, stellt dies die plangemäße Erschließung nicht in Frage. Voraussetzung der plangemäßen Erschließung ist zwar, dass die Erschließung den Vorgaben des Bebauungsplanes folgt, es ist aber nicht erforderlich, dass die im Bebauungsplan vorgesehene Erschließung vollständig umgesetzt wird, wenn dies für die Erschließung des konkreten Bauvorhabens nicht erforderlich ist. Vorliegend hat der Beklagtenvertreter im Termin zur mündlichen Verhandlung den von der Kammer anhand des Lageplans und eines Vergleichs mit der Erschließungssituation des westlich an das Vorhaben angrenzenden Wohngebiets gewonnenen Eindruck bestätigt, wonach die vorgesehene 7,50 m breite Straße für die Erschließung des klägerischen Vorhabens ausreichend ist.“

 

Die Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht hatten auch Bezirksverordnete verfolgt. Da die Bezirksverordnetenversammlung keine Informationen über ein zwischenzeitlich etwaig eingeholtes Verkehrsgutachten hatte, hat der Bezirksverordnete Schlosser diese Ungewissheit zum Gegenstand einer kleinen Anfrage an das Bezirksamt gemacht (Kleine Anfrage des Bezirksverordneten Schlosser - Piraten - vom 2.10.2014 nebst Antwort des Bezirksamts vom 6. November 2014, BVV-DS 0376/4, zur „Erschließung der geplanten Bebauung Forckenbeckstraße“):

 

(Fragestellung Schlosser:)

1. In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 9. Mai 2014 in ./. Land Berlin hat das Gericht die Frage gestellt, ob eine straßenmäßige Erschließung des Gesamtareals, bei dem teilweise nur die halbe Straßenbreite gegenüber dem maßgeblichen Straßenfluchtlinienplan erreicht wird, ausreicht. Aufgrund welcher Vorarbeit des Bezirksamtes wurde diese Frage von den bezirklichen Beklagtenvertretern bejaht? und
2. Wurde für diese Vorarbeit ein Gutachten zu einem künftigen Verkehrsaufkommen eingeholt? und
3. Falls ja: hat das Gutachten diese Antwort der bezirklichen Beklagtenvertreter rechtfertigt? Bitte die entsprechenden Ausführungen des Gutachtens beifügen.

 (Antwort des Bezirksamts:)

 

Aufgrund des Beschlusses 0466/4 „Kolonie Oeynhausen“ vom 17. Januar 2013, für die westliche Teilfläche eine Wohnbebauung im Geschosswohnungsbau mit bis zu sechs Geschossen im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu ermöglichen, deren Verkehrserschließung von der Forckenbeckstraße her zu sichern ist, beantragte der Investor mit Schreiben vom 18. April 2013 die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Teil des dazu eingereichten städtebaulichen Konzeptes ist auch das Erschließungskonzept gewesen. Darin werden die auf dem Grundstück nach den alten Straßenfluchtlinien festgesetzten „halben Straßenverkehrsflächen“ in einer Breite von 7,50 Metern für eine äußere Umfahrung der Baublöcke bei Errichtung von zwei Grundstückszufahrten zur Forckenbeckstraße hin als ausreichend angesehen.

 

(Fragestellung Schlosser:)

4.  Falls kein solches Gutachten vorlag, bitte ich darzulegen, weshalb auf dessen Beauftragung verzichtet wurde und wie die Gründe für diesen Verzicht dokumentiert worden sind.

 

(Antwort Bezirksamt zu Frage 4:)

Entfällt.

 

Diese Antwort ist in zweierlei Hinsicht überraschend:

• Zum einen bezieht sie sich auf die Vorbereitungen zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, mit dem bei verdoppelter Geschosszahl das halbe Areal bebaut werden sollte. Diese vom Bezirksbaustadtrat als „Kompromiss“ verkaufte Variante ist nicht Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (dort geht es um die Gesamtbebauung) und wurde nicht mehr weiterverfolgt, nachdem sie von der Bezirksverordnetenversammlung am 15. August 2013 verworfen wurde (Grundtenor: Keine Bebauung ohne Bürgerbeteiligung; BVV-DS 0662/4).
  
  
• Zum anderen lässt die Antwort darauf schließen, dass zwar kein Verkehrsgutachten eingeholt worden ist, man aber darauf vertraue, dass die Annahme des Eigentümers zutreffe, die halbierte Straßenbreite an der Grundstücksumfahrung sei hinreichend und könne so gleichermaßen im Falle der Gesamtbebauung des Areals bewertet werden.
  

So muss das Bezirksamt argumentieren, wenn es gegen seine öffentlichen Bekundungen doch eine Bebauung zulassen will und dabei auch in Kauf nimmt, den Verwaltungsprozess zu verlieren. Damit wird gleichzeitig der Wille der Bezirksverordnetenversammlung unterlaufen, die dem Bezirksamt aufgegeben hat, alles für eine Grünflächenausweisung des Geländes zu tun.

 

Es ist also nur folgerichtig, dass der Bezirksverordnete Schlosser - wohl unschlüssig, ob er die Antwort glauben darf oder sich veralbert fühlen muss -noch einmal zur Güte klärend nachfasst (Kleine Anfrage des Bezirksverordneten Schlosser - Piraten - vom 19.11.2014 nebst Antwort des Bezirksamts vom 22. Dezember 2014, BVV-DS 0400/4, zur „Erschließung der geplanten Bebauung Forckenbeckstraße II“):

 

(Fragestellung Schlosser:)

 

Der Antwort auf meine Kleine Anfrage zur „Erschließung der geplanten Bebauung Forckenbeckstraße“ (DS 0376/4) entnehme ich, dass der Eigentümer des Areals für die Bebauung des hälftigen Areals im Zuge der beabsichtigten Einleitung eines beschleunigten BPlan-Verfahrens ein verkehrliches Erschließungskonzept entwickelt hat, in welchem er die Halbierung der äußeren Binnenstraßen auf 7,50 m Breite noch als hinreichend für die Bewältigung des Verkehrsaufkommens ansieht, obwohl er sich in seinem undatierten Erschließungsangebot von Februar 2011 verpflichtet hatte, "die Erschließung unserer Grundstücke gemäß den ... förmlich festgesetzten Straßenfluchtlinien ... plangemäß herzustellen".

Dies vorausgeschickt frage ich:

1. Ist das vom Eigentümer/Vorhabenträger vorgestellte Erschließungskonzept fachlich von der Verwaltung auch unter Berücksichtigung der Richtlinien für die Anlage von  Stadtstraßen geprüft worden? und
   
   
2. Eignet sich eine Einschätzung des Investors, die "halben Straßenverkehrsflächen" wären ausreichend, die für die Hälfte des Areals abgegeben worden ist, als Grundlage für eine Entscheidung über die verkehrliche Unbedenklichkeit, die - gemäß dem Gegenstand des Verwaltungsgerichtsverfahrens Lorac gegen Land Berlin - für das gesamte Areal von Oeynhausen Nord und in Einklang mit dem  Straßenraster des Baunutzungsplans zu treffen? und
   
3. Wenn es eine fachliche Prüfung im Bezirksamt zur verkehrlichen Auskömmlichkeit der Binnenstraßenplanung gegeben hat: Für welche Bebauungsvarianten ist sie erstellt worden, und wie ist diese Prüfung nebst ihren Ergebnissen dokumentiert worden?
   

 

(Antwort Bezirksamt:)

 

Zum ersten Erschließungsangebot vom 1. Februar 2011, welches sich auf das gesamte Lorac-Grundstück bezieht, hat das damalige Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt am 10. Oktober 2011 eine ausführliche Stellungnahme abgegeben. Die darin geäußerte Meinung, dass die inneren Erschließungsstraßen als Privatstraßen ausgeführt werden sollen, wurde und wird vom Stadtentwicklungsamt aufgrund der Größe des Baugebietes jedoch nicht geteilt. Das Erschließungsangebot wurde vom Bezirk vor Gericht als zumutbar bezeichnet, zumal der Investor angeboten hat, es gegebenenfalls nach den Wünschen des Bezirksamtes anzupassen.

Unabhängig vom strittigen eigentumsrechtlichen Status der zu bauenden Straßen, hätte bis zum Abschluss eines Erschließungsvertrages das Erschließungsangebot verhandelt werden müssen. Ein entsprechender Auftrag an das damalige Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt durch den damaligen Baustadtrat erging nach meiner Kenntnis nicht. Im Zuge derartiger Verhandlungen wäre eine fachgutachterliche Stellungnahme erforderlich gewesen, deren Tragfähigkeit hätte beurteilt werden müssen.

Mit Schreiben vom 18. April 2013 beantragte die Groth-Gruppe die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß dem BVV-Beschluss vom 17. Januar2013 zur Bebauung der westlichen Hälfte der Kolonie Oeynhausen. Zum städtebaulichen Konzept gehört ein weiteres Erschließungskonzept, das ein ringförmiges Straßennetz in der halben Breite der Straßenfluchtlinien vorsieht, welches von der Freien Planungsgruppe Berlin als tragfähig bewertet wurde.

Eine Beteiligung des Fachbereiches Tiefbau in seiner Funktion als Träger öffentlicher Belange wäre erfolgt, wenn das Bebauungsplanverfahren eingeleitet worden wäre. Dazu kam es aber nicht, weil das Konzept „Teilbebauung“ mit dem BVV-Beschluss vom 15. August 2013 wieder verworfen wurde.

 

Die Ausführlichkeit dieser Antwort steht offenbar in dem Bemühen, das nicht mehr zu Verbergende verbal so zu verpacken, dass möglichst wenige darin das skandalöse Verhalten erkennen können. Eine klare Antwort hätte auch wie folgt lauten können:

1. Ein Verkehrsgutachten ist unerlässlich; es ist bis heute nicht eingeholt worden.
   
   
2. Das Bezirksamt hat sich im Verwaltungsprozess auf die Annahmen des Eigentümers verlassen; diese Annahmen beziehen sich auf eine andere Variante der Bebauung und damit auch der Erschließung.
   
   
3. Das Verhalten des Bezirks im Verwaltungsprozess war im gegebenen Zusammenhang inhaltlich und prozessual verfehlt.
   

Statt im Klartext zu antworten, verweist der jetzige Baustadtrat lieber darauf, dass sein Vorgänger es wohl versäumt habe, das Tiefbauamt mit der Verhandlungsvorbereitung für einen Erschließungsvertrag - mit der auch die Einholung einer verkehrsgutachterlichen Stellungnahme erforderlich gewesen wäre - zu beauftragen. Dabei bleibt geflissentlich unerwähnt, dass der damalige Baustadtrat nach der erwähnten Verfügung des Tiefbauamtes vom 10.10.2011 hierfür nur noch wenige Tage - nämlich genau bis zur Neubildung des Bezirksamtes am 27.10.2011 - Zeit gehabt hätte.

 

Wenn man sich dies aber vor Augen führt, stellt sich dann vielmehr die Frage, warum der jetzige Baustadtrat, der seit dem 27.10.2011 im Amt ist, nicht selbst diesen Auftrag erteilt hat. Unverständlich bleibt dann ferner, weshalb die Fragestellung nicht anlässlich der Klageerhebung durch Lorac am 6. Juni 2012 wieder aufgegriffen worden ist. Hier ist die Chance verspielt worden, im Verwaltungsprozess - nach Einholung entsprechender Expertise - substantiiert zum Verkehrsaufkommen und zur Verkehrsableitung Stellung zu nehmen:

 

So wendet sich die „Haltet-den-Dieb“-Attitüde des jetzigen Baustadtrats bei näherem Hinsehen gegen ihn selbst.

 

Einen Aspekt hat der Baustadtrat bei der Beantwortung der Kleinen Anfrage ganz weggelassen:

Dem Tiefbauamt ging es in seiner Verfügung vom 10.10. 2011 nicht darum, Privatstraßen auf dem Gelände zu präferieren. Es macht vielmehr darauf aufmerksam, dass keine Haushaltsmittel für die Folgekosten von öffentlichem Straßenland verfügbar sind (S. 1 der Verfügung):

 

„Die Übernahme der projektierten inneren  Erschließungsstraßen in das Fachvermögen des Tiefbau- und Landschaftsplanungsamtes und eine Widmung dieser Flächen als öffentliche Straßen kann wegen der damit verbundenen erheblichen künftigen Lasten (öffentliche Beleuchtung, Straßenentwässerung, Unterhaltung usw.) in der derzeitigen Haushaltsnotlage Berlins, die sich vermutlich in naher Zukunft auch nicht ändert, nicht befürwortet werden.“

 

Das Tiefbauamt spricht damit ein „K.O.-Kriterium“ an. Auch dieser Aspekt hätte dem Bezirk bei seinen schriftlichen und mündlichen Einlassungen im Verwaltungsgerichtsverfahren nicht abhandenkommen dürfen.

 

Nach alledem dürfte es an Stoff für weitere Akte in dieser Groteske nicht mangeln.

 

Wolfgang Mahnke